อัปเดตภาษีที่ดิน 2569 ขยายเวลาชำระถึงมิถุนายน พร้อมสรุป 4 ประเภทและวิธีคำนวณ
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือที่เรียกสั้น ๆ ว่า "ภาษีที่ดิน" เป็นภาษีรายปีที่จัดเก็บตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งถูกนำมาบังคับใช้ภายใต้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2562 และเริ่มจัดเก็บจริงครั้งแรกเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อนำมาทดแทนกฎหมายเดิม คือภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ที่ล้าสมัย
การเปลี่ยนแปลงในครั้งนี้มีเป้าหมายสำคัญคือการเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดเก็บภาษี ลดความเหลื่อมล้ำทางสังคม และที่สำคัญที่สุดคือการกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำทรัพย์สินมาใช้ประโยชน์ ไม่ปล่อยทิ้งไว้ให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า
ใครคือผู้มีหน้าที่เสียภาษีที่ดิน ?
ผู้ที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีคือ บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงห้องชุดคอนโดมิเนียม หรือเป็นผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐ ณ วันที่ 1 มกราคมของแต่ละปีภาษี สิ่งสำคัญที่ต้องเน้นย้ำคือ ภาษีนี้พิจารณาจากชื่อที่ปรากฏใน "โฉนดที่ดิน" เป็นหลัก ไม่ใช่พิจารณาจากชื่อในทะเบียนบ้าน
ดังนั้น แม้ว่าท่านจะไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์สินนั้น แต่หากท่านมีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนด ท่านย่อมมีหน้าที่ตามกฎหมายในการเสียภาษี
หน่วยงานผู้รับผิดชอบและสถานที่ชำระภาษี
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถือเป็นภาษีท้องถิ่น โดยหน่วยงานที่มีหน้าที่จัดเก็บคือ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ได้แก่ เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา เงินภาษีที่จัดเก็บได้จะถูกนำไปใช้ในการพัฒนาพื้นที่ในท้องถิ่นนั้น ๆ เช่น การสร้างถนน การจัดการขยะ และการสาธารณูปโภคต่าง ๆ
เจาะลึกประเภทที่ดินและอัตราภาษี 4 ประเภทหลัก
โครงสร้างภาษีถูกแบ่งออกตามลักษณะการใช้ประโยชน์จริง 4 ประเภท ดังนี้
- ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ครอบคลุมการปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ หรือทำนา บุคคลธรรมดาจะได้รับสิทธิพิเศษ คือ หากมูลค่าที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีทันที แต่หากมูลค่าเกินกว่านั้น จะเสียภาษีในอัตราขั้นบันไดตั้งแต่ร้อยละ 0.01 ถึง 0.10 นิติบุคคลจะไม่มีการยกเว้นมูลค่าและต้องเสียภาษีเริ่มที่ร้อยละ 0.01 โดยมีเงื่อนไขสำคัญคือต้องปลูกพืชตามจำนวนที่กฎหมายกำหนด เช่น มะม่วงต้องปลูกอย่างน้อย 20 ต้นต่อไร่ หรือกล้วย 200 ต้นต่อไร่ เพื่อให้เข้าข่ายการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์
- ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย แบ่งออกเป็นกรณีบ้านหลังหลักและบ้านหลังที่ 2 บ้านหลังหลัก หากบุคคลธรรมดามีชื่อเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและบ้าน และมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าที่ไม่เกิน 50 ล้านบาทแรก แต่หากเจ้าของมีชื่อเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง จะได้รับการยกเว้น 10 ล้านบาทแรก บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป จะไม่มีการยกเว้นมูลค่า และต้องเสียภาษีตั้งแต่อัตราร้อยละ 0.02 ถึง 0.10 ของมูลค่าทรัพย์สิน
- ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ใช้สำหรับธุรกิจ เช่น โรงแรม ร้านอาหาร หรือออฟฟิศ อัตราภาษีจะเริ่มที่ร้อยละ 0.30 หรือล้านละ 3,000 บาท และสูงสุดที่ร้อยละ 0.70 สำหรับทรัพย์สินที่มีมูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาทขึ้นไป
- ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เป็นกลุ่มที่ต้องเสียภาษีแพงที่สุดเพื่อกดดันให้เกิดการพัฒนาพื้นที่ อัตราเริ่มต้นจะเท่ากับพาณิชยกรรมคือร้อยละ 0.30 แต่มีความพิเศษคือ หากปล่อยทิ้งร้างติดต่อกันเกิน 3 ปี อัตราภาษีจะปรับเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 0.30 ทุก ๆ 3 ปี จนกว่าจะมีการนำมาทำประโยชน์ โดยมีเพดานสูงสุดที่ร้อยละ 3
มาตรการใหม่สำหรับปี 2569 และไทม์ไลน์ขยายเวลา
ในปี 2569 กระทรวงมหาดไทยโดย นายอนุทิน ชาญวีรกูล นายกรัฐมนตรี ได้มีประกาศขยายกำหนดเวลาการดำเนินการตามพระราชบัญญัติฯ ออกไปเนื่องจากสถานการณ์อุทกภัยและผลกระทบทางเศรษฐกิจ โดยสรุปไทม์ไลน์ใหม่ได้ดังนี้
- การแจ้งประเมินภาษี จากเดิมภายในเดือนกุมภาพันธ์ ขยายเป็นภายในเดือนเมษายน 2569
- การชำระภาษี จากเดิมภายในเดือนเมษายน ขยายเป็นภายในเดือนมิถุนายน 2569
- การผ่อนชำระ ขยายออกไปเป็น งวดที่ 1 มิถุนายน งวดที่ 2 กรกฎาคม และ งวดที่ 3 สิงหาคม 2569
นอกจากนี้ รัฐบาลยังมีการพิจารณาข้อเสนอจากภาคอสังหาริมทรัพย์ในการลดภาษีที่ดินลงร้อยละ 50 สำหรับรอบปี 2569 เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและฟื้นฟูเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว
สูตรการคำนวณภาษีที่เจ้าของที่ดินต้องรู้
การคำนวณภาษีจะยึดตาม "ราคาประเมินทุนทรัพย์" ของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาตลาด โดยมีสูตรพื้นฐาน คือ
- กรณีที่ดินไม่มีสิ่งปลูกสร้าง : มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย
- กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง : (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย
- กรณีห้องชุด (คอนโด) : มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย
ราคาประเมินนี้จะถูกปรับปรุงทุก ๆ 4 ปี โดยรอบปัจจุบันจะสิ้นสุดในปลายปี 2569 และจะเริ่มใช้ราคาประเมินรอบใหม่ในปี 2570 ซึ่งคาดว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าจะปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยไม่เกินร้อยละ 10
บทลงโทษกรณีไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย
- เบี้ยปรับ ร้อยละ 10 หากชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน
- เบี้ยปรับ ร้อยละ 20 หากชำระภายในกำหนดของหนังสือแจ้งเตือน
- เบี้ยปรับ ร้อยละ 40 หากชำระเกินเวลาจากที่แจ้งในหนังสือเตือน
- เงินเพิ่ม คิดในอัตราร้อยละ 1 ต่อเดือนของยอดภาษีที่ค้างชำระ
- โทษทางอาญา หากมีการแจ้งข้อมูลเท็จหรือปลอมแปลงหลักฐานเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี มีโทษจำคุกสูงสุด 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 40,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
ดังนั้นควรเสียภาษีที่ดินให้ตรงเวลาที่กำหนด หรือยื่นขอผ่อนชำระภาษีได้ 3 เดือนโดยไม่เสียดอกเบี้ย สำหรับผู้ที่มีวงเงินตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไป
