เซ็นทรัลเตือนค้าปลีกไทยเสี่ยงล้นตลาด ปั้นคอมมูนิตี้มอลล์ใหม่รับเมืองท่องเที่ยว

นายพงศ์ ศกุนตนาค กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เซ็นทรัล แลนด์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด หรือ ซีแอลดี ในกลุ่มเซ็นทรัล เปิดเผยว่า ปัจจุบันธุรกิจค้าปลีกไทยกำลังเผชิญกับภาวะที่เรียกว่า 'ทฤษฎีหมูกระทะ' ซึ่งหมายถึงการที่ผู้ประกอบการแห่ลงทุนตามกันเมื่อเห็นธุรกิจใดประสบความสำเร็จ จนทำให้ตลาดอิ่มตัว เกิดการแข่งขันทางด้านราคา และสูญเสียความแตกต่างทางธุรกิจในที่สุด

ซีแอลดีทุ่ม 730 ล้านบาทเปิดคอมมูนิตี้มอลล์ใหม่

ล่าสุดซีแอลดีประกาศลงทุนรวมกว่า 730 ล้านบาท (ไม่รวมค่าที่ดิน) เพื่อพัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ 2 แห่ง ได้แก่ ป๊อป ภูเก็ต (POP Phuket) ในย่านเชิงทะเล จังหวัดภูเก็ต งบลงทุน 300 ล้านบาท และ ท็อปส์ วงศ์อมาตย์ (Tops Wongamat) ในย่านวงศ์อมาตย์ พัทยา งบลงทุน 430 ล้านบาท โดยทั้งสองโครงการมีกำหนดเปิดให้บริการภายในปี 2569

ป๊อป ภูเก็ต คอมมูนิตี้มอลล์แนวอาหารนำ

โครงการป๊อป ภูเก็ต บนพื้นที่รวม 5,490 ตารางเมตร เน้นโซนอาหารและเครื่องดื่มมากกว่า 60% ของพื้นที่ทั้งหมด นำโดย ท็อปส์ ไฟน์ฟู้ด หรือ 'ท็อปส์ดำ' พร้อมดึงร้านอาหารและคาเฟ่ชื่อดัง เช่น อควิลา, แคมปัส คอฟฟี่ โรสเตอร์ส และ สไปซ์ เฮ้าส์ เพื่อสร้างบรรยากาศไลฟ์สไตล์เดสติเนชัน

—

ท็อปส์ วงศ์อมาตย์ ชูร้านอาหาร 80%

โครงการท็อปส์ วงศ์อมาตย์ บนพื้นที่ 4,711 ตารางเมตร ยิ่งตอกย้ำแนวคิด 'Food-led Community Mall' ด้วยการจัดสรรพื้นที่กว่า 80% ให้กับร้านอาหารและเครื่องดื่ม โดยไฮไลต์สำคัญคือ 'บ้านปูไข่ดอง' ร้านซีฟู้ดชื่อดังย่านบางนา ที่เตรียมเปิดสาขานอกกรุงเทพฯ เป็นครั้งแรก เพื่อเจาะกลุ่มนักท่องเที่ยวและลูกค้ากำลังซื้อสูงในเมืองท่องเที่ยว

ทฤษฎีหมูกระทะกับความเสี่ยงค้าปลีกไทย

นายพงศ์กล่าวว่า ภาพใหญ่ของธุรกิจค้าปลีกไทยกำลังเข้าสู่ภาวะที่เห็นอะไรดีก็แห่ทำตาม จนหลายตลาดเริ่มอิ่มตัว แข่งขันกันด้วยราคา และค่อยๆ สูญเสียความแตกต่างทางธุรกิจ ปรากฏการณ์นี้ถูกเรียกว่า 'ทฤษฎีหมูกระทะ' ซึ่งสะท้อนพฤติกรรมของตลาดไทยได้อย่างชัดเจน เพราะเมื่อธุรกิจใดถูกมองว่าสร้างรายได้ดี นักลงทุนจำนวนมากก็มักรีบกระโดดเข้ามาทำตามทันที สุดท้ายร้านค้าหน้าตาคล้ายกัน สินค้าไม่ต่างกัน และต้องลงเอยด้วยสงครามราคา จนหลายรายไปไม่รอด

ภาพเดียวกันกำลังเกิดขึ้นกับธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ในไทย ทุกวันนี้เจ้าของที่ดินขนาด 8-10 ไร่จำนวนไม่น้อย เมื่อคิดโมเดลธุรกิจไม่ออก ก็มักเลือกพัฒนาเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ ทำให้ศูนย์การค้าขนาดเล็กผุดขึ้นเต็มเมือง ทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ แต่โจทย์สำคัญของค้าปลีกยุคใหม่ ไม่ใช่เพียง 'สร้างพื้นที่ได้' หากเป็น 'สร้างแล้วผู้คนอยากเข้ามาใช้ชีวิตหรือไม่'

กลยุทธ์สร้างความแตกต่างด้วยเอกลักษณ์และประสบการณ์

นี่จึงเป็นเหตุผลที่ซีแอลดีเลือกเดินเกมต่างออกไป โดยมองคอมมูนิตี้มอลล์มากกว่าพื้นที่เช่า แต่เป็นส่วนหนึ่งของอีโคซิสเต็ม เป็นระบบนิเวศการใช้ชีวิตของผู้คน ที่ต้องมีเอกลักษณ์ มีประสบการณ์ และสร้างเหตุผลให้ผู้บริโภคอยากกลับมาใช้บริการซ้ำอีกครั้ง

'การคัดเลือกร้านค้าไม่ใช่เพียงเรื่องของรสนิยม แต่เป็นกลยุทธ์สำคัญในการสร้างความแตกต่างและลดความเสี่ยงจากภาวะที่ผู้ประกอบการจำนวนมากแห่ลงทุนตามกันจนตลาดอิ่มตัว หากแต่ละร้านมีเอกลักษณ์ชัดเจนและไม่ซ้ำกัน ก็จะสร้างแรงจูงใจให้ลูกค้ากลับมาใช้บริการซ้ำอย่างต่อเนื่อง' นายพงศ์กล่าว

ปอร์โต เดอ ภูเก็ต ต้นแบบความสำเร็จ

แนวคิดดังกล่าวได้รับการพิสูจน์แล้วจากความสำเร็จของ ปอร์โต เดอ ภูเก็ต (Porto de Phuket) คอมมูนิตี้มอลล์ในย่านเชิงทะเล จังหวัดภูเก็ต ที่ซีแอลดีพัฒนาขึ้นเมื่อราว 6-7 ปีก่อน และกลายเป็นต้นแบบสำคัญของการพัฒนาโครงการในรูปแบบโอเพ่นมอลล์ของกลุ่มเซ็นทรัล

ปอร์โต เดอ ภูเก็ต ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ได้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะในตลาดภูเก็ตที่มีกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติและชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาวอยู่เป็นจำนวนมาก ลูกค้ากลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับพื้นที่เปิดโล่ง บรรยากาศใกล้ชิดธรรมชาติ และโครงการที่รองรับการใช้ชีวิตแบบ Pet-Friendly มากกว่าศูนย์การค้าแบบปิดในรูปแบบดั้งเดิม

อีกหนึ่งหัวใจสำคัญคือ ท็อปส์ ฟู้ด ฮอลล์ ปอร์โต เดอ ภูเก็ต ซึ่งถือเป็นแม่เหล็กหลักในการดึงทราฟฟิกและสร้างยอดใช้จ่ายต่อบิลในระดับสูง จากการคัดสรรสินค้าพรีเมียมจากทั่วโลก ควบคู่กับวัตถุดิบท้องถิ่นคุณภาพสูง ส่งผลให้สาขานี้กลายเป็นหนึ่งในท็อปส์ ฟู้ด ฮอลล์ ที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นที่สุดในต่างจังหวัด

นอกจากนี้ยังเป็นตัวพิสูจน์สำคัญที่ยืนยันศักยภาพของย่านเชิงทะเลในฐานะทำเลที่มีกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงหนาแน่น และพร้อมจ่ายเพื่อประสบการณ์ค้าปลีกระดับพรีเมียม ขณะที่จำนวนผู้ใช้บริการที่เติบโตอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี ช่วยตอกย้ำว่าโครงการสามารถสร้างฐานรายได้ที่มั่นคง ไม่ได้พึ่งพาฤดูกาลท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว และยังเตรียมขยายเฟสสองในเร็วๆ นี้

ซีแอลดีในฐานะหน่วยบุกเบิกนวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์

ความสำเร็จของปอร์โต เดอ ภูเก็ต ยังตอกย้ำบทบาทของซีแอลดีในฐานะ 'สนามทดลอง' และ 'หน่วยบุกเบิก' ในการพัฒนาโมเดลอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีกรูปแบบใหม่ ก่อนต่อยอดสู่โครงการอื่นของกลุ่มเซ็นทรัล เช่น เซ็นทรัล กระบี่ ที่นำแนวคิดโอเพ่นมอลล์ไปประยุกต์ใช้อย่างเป็นรูปธรรม

สำหรับโครงการใหม่ทั้งป๊อป ภูเก็ต และท็อปส์ วงศ์อมาตย์ บริษัทตั้งเป้าหมายทราฟฟิกเบื้องต้นไว้ที่ราว 3,000 คนต่อวัน โดยเป็นตัวเลขที่อ้างอิงจากจำนวนลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในส่วนของท็อปส์เป็นหลัก ซึ่งจำนวนผู้ใช้บริการจริงของทั้งโครงการอาจสูงกว่านั้นอีกหลายเท่า

ทั้งนี้ ซีแอลดีถือเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญของกลุ่มเซ็นทรัล ในการบริหารและต่อยอดมูลค่าที่ดินและสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตที่มีความหลากหลาย ครอบคลุมทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ และโครงการไลฟ์สไตล์ อาทิ จิวเวลรี่เทรดเซ็นเตอร์, เซ็นทรัลสีลมทาวเวอร์, แพลตฟอร์ม วงเวียนใหญ่, ไชน่าเวิลด์, หัวหมากเซ็นเตอร์, บ้านสีลม, ปอร์โต เดอ ภูเก็ต, ตลาดจริงใจ เชียงใหม่, เซ็นทรัล ดิ ออริจินัล สโตร์ รวมถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่ดินผืนศักยภาพทั่วประเทศ