วิกฤตเศรษฐกิจไทยลามถึงอสังหาฯ คนตายมากกว่าเกิด บ้าน-รถขาดลูกค้า

เมื่อวิกฤตเชิงโครงสร้างเศรษฐกิจไทยลามถึงอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้คนตายมากกว่าเกิด จนบ้านและรถขาดลูกค้า เปิดสถิติตลาดอสังหาฯ กับทางรอดเดียวคือเทรนด์ Longevity

วิกฤตเศรษฐกิจไทยครั้งนี้ไม่มีวันกลับไปดีเหมือนเก่า

ผู้ที่เกิดทันยุค 90 (พ.ศ. 2533-2542) คงจำได้ว่า ครั้งหนึ่งประเทศไทยเคยเป็น "พญาเสือ" เพราะเศรษฐกิจโตดีระดับ 8-10% ต่อปี ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รุ่งเรืองถึงขีดสุด ก่อนจะถูกดับฝันด้วยวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 แต่ย้อนไปในตอนนั้น เราใช้เวลาเพียง 3-4 ปี ก็สามารถกลับมาฟื้นตัวได้ เพราะโครงสร้างประเทศยังแข็งแรง หลังจากนั้นมา ทุกครั้งที่ไทยเจอวิกฤต ไม่ว่าจะเป็นน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 หรือวิกฤตโควิด-19 ตัวเลข GDP ของเรากลับเตี้ยลงเรื่อยๆ จากที่เคยคาดหวังว่าจะโตได้ไม่ต่ำกว่า 3% ต่อปี แต่ปี 2569 ที่ผ่านมา เศรษฐกิจไทยกลับโตได้เพียง 2.4% และมีแนวโน้มว่าจะไม่มีวันกลับไปโตเหมือนเดิมอีกแล้ว

จากคำบรรยายของ ดร.พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตรชัย จาก บล.เกียรตินาคินภัทร ในงานเสวนา "PROPERTY HACK 2026" ที่จัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี และบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด รวมถึงรายงานล่าสุดจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ฉายภาพความจริงที่น่ากลัวว่า ประเทศไทยกำลังกลายเป็น "คนป่วยใหม่ของเอเชีย"

—

4 สัญญาณอันตรายที่บอกว่าปัญหาครั้งนี้ใหญ่เกินกว่าการ "แจกเงิน" จะเยียวยาได้

• รายได้คนไทยต่ำกว่าสิงคโปร์ 12 เท่า: ในขณะที่ชาติเอเชียกำลังอยู่ในยุคทอง รายได้ต่อหัวของคนไทยกลับโตช้าจนน่าใจหาย ปัจจุบันเราตามหลังสิงคโปร์ถึง 12 เท่า และที่น่ากังวลกว่าคือ ประเทศที่เคยวิ่งตามหลังเราอย่าง มาเลเซีย และ เวียดนาม กำลังไล่บี้เข้ามาจนแทบจะแซงหน้า
• Deindustrialization (ภาคอุตสาหกรรมฝ่อก่อนรวย): ตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นมา ประเทศไทยเจอภาวะภาคการผลิตหดตัวเร็วกว่าหลายประเทศ เรากลายเป็นแค่ "ทางผ่าน" นำเข้าชิ้นส่วนมาประกอบแล้วส่งออก โรงงานไทยทยอยปิดตัวลงเพราะสู้สินค้าราคาถูกจากจีนไม่ได้
• ท่องเที่ยวชนเพดาน: เครื่องยนต์สุดท้ายอย่างการท่องเที่ยว เริ่มเห็นสัญญาณส่งแรงได้น้อยลง จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเริ่มชะลอตัวและชนเพดาน ไม่สามารถแบกเศรษฐกิจทั้งประเทศได้ไหวอีกต่อไป
• ปัญหาเชิงโครงสร้าง "ตายมากกว่าเกิด": นี่คือวิกฤตทางกายภาพที่แก้ไม่ได้ด้วยนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น ปัจจุบันโครงสร้างประชากรไทยเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง "คนตายมากกว่าคนเกิด" และลูกได้กลายเป็น "สินค้าฟุ่มเฟือย" ที่คนรุ่นใหม่ไม่เลือกจะมี

บ้าน-รถ กำลังขาดลูกค้า

เมื่อคนฉีดวัคซีนเข้าสู่วัยแรงงานลดลง คนซื้อรถและซื้อบ้านก็ลดลงตามธรรมชาติ ดีมานด์ในตลาดอสังหาฯ ที่เคยพุ่งทะยานสู่จุดสูงสุด กำลังดิ่งลงสู่ขาลงอย่างชัดเจน คล้ายจะบอกว่า ต่อให้ธนาคารแห่งประเทศไทยขยายเวลาผ่อนคลายมาตรการ LTV (กู้สินเชื่อได้เต็ม 100% ของมูลค่าบ้าน) ออกไปจนถึงปี 2570 มันก็ช่วยพยุงได้แค่ระยะสั้น เพราะปัญหาที่แท้จริงไม่ใช่คนไม่อยากซื้อ แต่คือคนไม่มีกำลังซื้อ และไม่มีคนรุ่นใหม่มากพอมาเติมเต็มตลาด

เอ็กซเรย์ตลาดอสังหาฯ ซบเซา ลากยาว คนเลือก "เช่า" มากกว่า "ซื้อ"

ข้อมูลเชิงสถิติจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) และ ธปท. สะท้อนภาพตรงกันว่า ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังอยู่ในภาวะ "จุกอก" แม้ไตรมาสแรกของปีนี้ ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะดูเหมือนบวกขึ้นเล็กน้อย แต่มันมีความจริงที่ซ่อนอยู่:

• บ้านมือสองกลืนตลาด: ยอดโอนในตลาดกลายเป็น "บ้านมือสอง" สูงถึง 67% ขณะที่บ้านสร้างใหม่เหลือสัดส่วนแค่ 33% สะท้อนว่าคนเลือกซื้อของราคาจับต้องได้มากกว่าบ้านใหม่จากผู้ประกอบการ
• ตลาดบนเกิน 7 ล้านบาทหดตัวหนัก: กลุ่มคนรวยที่เคยเป็นความหวัง เริ่มเบรกการซื้อ โดยยอดโอนบ้านระดับราคาเกิน 7 ล้านบาท ดิ่งลงถึง 14.8% ในเชิงหน่วย และมูลค่าลดลง 16.3% (YoY)
• กู้ไม่ผ่าน-หนี้ทับถม: กลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง อยากได้บ้านแต่กู้ไม่ผ่าน เพราะแบงก์เข้มงวดสกัด NPL หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่วทำให้สถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้
• Gen ใหม่เลือก "เช่า" แทน "ซื้อ": พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ความไม่แน่นอนในอาชีพและรายได้ ทำให้คนรุ่นใหม่ปฏิเสธการเป็นหนี้ระยะยาว 30 ปี และหันมาเช่าอยู่แทน จนผู้ประกอบการต้องยอมรับว่าตลาดกำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายใหม่

ขณะนี้ ดีเวลลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่รายเล็กต้องดิ้นรนรักษาสภาพคล่อง ทั้งลดราคา แจกโปรโมชัน ตัดขั้นตอน Pre-sale รวมถึงผันตัวมาช่วยลูกค้า "ผ่อนดาวน์เพื่อสร้างโปรไฟล์ยื่นกู้" เพื่อระบายสต็อกที่คาดว่าต้องใช้เวลาอีก 2-4 ปีถึงจะหมด

ทางออกอสังหาฯ ยุคใหม่ จากคำแนะนำจาก Terra

ในเมื่อเครื่องจักรเดิมพัง ดีมานด์เดิมหดหาย แล้วอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไปทางไหน? ผลสำรวจผู้บริโภคจาก Terra Research โดย สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด ชี้ให้เห็น "แสงสว่างปลายอุโมงค์" ในฝั่งผู้พัฒนาโครงการ ว่า ท่ามกลางความระมัดระวังในการใช้เงินของผู้บริโภค ยังมีหนึ่งเทรนด์ที่ผู้คนพร้อมจะจ่าย นั่นคือคำว่า "LONGEVITY" (การมีอายุที่ยืนยาวอย่างมีคุณภาพ) และ "Wellness Living"

ผลสำรวจพบว่า 90% ของผู้บริโภคมีแนวโน้มจะซื้อบ้านมากขึ้น หากโครงการนั้นชูแนวคิดเพื่อสุขภาพ โดยเฉพาะกลุ่มคนที่เคยอาศัยอยู่ในอาคารพาณิชย์ มีความสนใจสูงถึง 94%

นิยาม "บ้านในฝัน" ของคนไทยเปลี่ยนไปแล้ว

ไม่ใช่บ้านหลังใหญ่โตหรูหรา แต่คือบ้านที่ "สุขภาพดีและปลอดภัย" Fresh Air is the New Wellness: อากาศบริสุทธิ์กลายเป็นหัวใจสำคัญอันดับหนึ่ง โดยในแต่ละเซกเมนต์มีความต้องการที่ต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ:

• บ้านเดี่ยว: ต้องการระบบกรองอากาศอัจฉริยะ อากาศต้องบริสุทธิ์
• ทาวน์โฮม: ต้องการพื้นที่สีเขียวเพื่อการพักผ่อน ฟื้นฟูสภาพจิตใจ
• คอนโดมิเนียม: ต้องการ Fitness Center ที่ครบครัน หรือ Wellness Center เพื่อดูแลสุขภาพเชิงรุกในโครงการ

สรุป

โจทย์เก่า ในโลกใบใหม่ ประเทศไทยไม่อาจใช้วิธีเดิมๆ ในการขับเคลื่อนประเทศได้อีกต่อไป การแจกเงินหรือมาตรการกระตุ้นทางการเงินระยะสั้น ไม่อาจฝืนโครงสร้างประชากรที่หดตัวและภาคอุตสาหกรรมที่กำลังล้าสมัยได้ สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ หมดยุคของการสร้างบ้านกล่องสี่เหลี่ยมเพื่อเน้นขายจำนวนหน่วย แต่คือการก้าวเข้าสู่ยุคของการขาย "คุณภาพชีวิตและทางรอดด้านสุขภาพ" ใครปรับตัวตอบโจทย์สังคมสูงวัยและสุขภาวะได้ก่อน คือผู้ที่จะรอดชีวิตในมหาสมุทรที่กำลังวิกฤตนี้