เหตุการณ์อาคารเก่าหรือห้องแถวทรุดตัวที่เกิดขึ้นบ่อยครั้ง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน โดยเฉพาะอาคารพักอาศัย อาคารพาณิชย์ และอาคารเพื่อธุรกิจที่สร้างมานาน 30-40 ปีขึ้นไป ซึ่งยังคงถูกใช้งานต่อเนื่อง ขณะที่โครงสร้าง ระบบวิศวกรรม และวัสดุภายในย่อมเสื่อมสภาพตามกาลเวลา
ปัจจัยหลักที่เจ้าของอาคารต้องให้ความสำคัญ
นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า อาคารขนาดใหญ่ เช่น สำนักงาน ศูนย์การค้า หรือคอนโดมิเนียม มักมีทีมบริหารอาคารและผู้เชี่ยวชาญดูแลระบบต่างๆ พร้อมตรวจสอบและบำรุงรักษาตามแผน รวมถึงการตรวจอาคารประจำปีตามกฎหมาย แต่สำหรับอาคารพาณิชย์ ตึกแถว หรือบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล เจ้าของอาคารมักรับผิดชอบดูแลด้วยตนเอง ทำให้การตรวจสอบเชิงป้องกันถูกมองข้าม
ปัจจัยสำคัญที่เจ้าของอาคารควรให้ความสำคัญมี 2 ประเด็นหลัก ได้แก่ การเสื่อมสภาพของวัสดุตามอายุการใช้งาน และการใช้อาคารที่แตกต่างไปจากวัตถุประสงค์เดิมที่ออกแบบไว้
การเสื่อมสภาพของวัสดุตามกาลเวลา
วัสดุภายนอกอาคารที่ต้องเผชิญกับแดด ฝน และความชื้นเป็นเวลานาน อาจส่งผลให้คอนกรีตแตกร้าว เหล็กเสริมเกิดการกัดกร่อน หรือความสามารถในการรับน้ำหนักขององค์ประกอบบางส่วนลดลง ขณะเดียวกัน การต่อเติมอาคารหรือเปลี่ยนรูปแบบการใช้งาน เช่น นำอาคารพักอาศัยไปใช้เป็นคลังสินค้าหรือโรงงาน ติดตั้งเครื่องจักรขนาดใหญ่ หรือเพิ่มน้ำหนักบรรทุกเกินกว่าที่ออกแบบไว้ อาจกระทบต่อความปลอดภัยของโครงสร้าง หากไม่มีการตรวจสอบและประเมินโดยวิศวกรผู้เชี่ยวชาญก่อนดำเนินการ
เจ้าของอาคารสามารถเริ่มต้นตรวจสอบความผิดปกติเบื้องต้นได้ด้วยตนเองผ่านการสังเกตสภาพอาคาร (Visual Check) ซึ่งเป็นการประเมินเบื้องต้น หากพบความผิดปกติ จำเป็นต้องให้ผู้เชี่ยวชาญวิศวกรรมเข้าตรวจสอบอีกครั้ง
3 สัญญาณสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม
1. รอยแตกร้าวของโครงสร้าง หากพบรอยแตกร้าวบริเวณเสา คาน พื้น หรือผนังที่มีขนาดใหญ่ขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงคอนกรีตแตกหลุดจนเห็นเหล็กเสริม ควรให้วิศวกรเข้าตรวจสอบโดยละเอียด
2. การทรุดตัวหรือเอียงผิดปกติ แม้อาคารจะมีการทรุดตัวตามธรรมชาติอยู่แล้ว แต่หากพบการทรุดตัวอย่างรวดเร็ว หรือมีลักษณะเอียงไปฝั่งใดฝั่งหนึ่ง ควรรีบให้ผู้เชี่ยวชาญเข้าประเมินสาเหตุทันที
3. ความผิดปกติของระบบภายในอาคาร เช่น จุดที่ไม่เคยมีน้ำรั่วซึมกลับรั่วซึม ระบบท่อหรืออุปกรณ์เคลื่อนตัวผิดตำแหน่ง หรือพบความเสียหายต่อเนื่องโดยไม่ทราบสาเหตุ อาจเป็นสัญญาณที่เชื่อมโยงกับปัญหาด้านโครงสร้าง
การป้องกันดีกว่าแก้ไข
ในหลายกรณี อาคารมักแสดงสัญญาณเตือนก่อนเกิดความเสียหายรุนแรง แต่สัญญาณเหล่านั้นอาจถูกมองข้าม เพราะยังไม่ส่งผลกระทบต่อการใช้งานในชีวิตประจำวัน หากเปรียบเทียบให้เห็นภาพ อาคารก็ไม่ต่างจากร่างกายของคนเรา เมื่อร่างกายส่งสัญญาณความผิดปกติ เราก็ควรเข้ารับการตรวจเพื่อหาสาเหตุและป้องกันไม่ให้ปัญหาลุกลาม เช่นเดียวกับอาคารที่ควรได้รับการตรวจสอบเมื่อเริ่มพบความผิดปกติ
การตรวจสอบและบำรุงรักษาเชิงป้องกันเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เพราะช่วยยืดอายุการใช้งานของอาคาร ลดค่าใช้จ่ายจากการซ่อมแซมครั้งใหญ่ในอนาคต และที่สำคัญที่สุด คือช่วยลดความเสี่ยงต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้ใช้อาคาร รวมถึงผู้ที่สัญจรอยู่บริเวณโดยรอบ
เจ้าของอาคารควรหมั่นสังเกตความเปลี่ยนแปลงของอาคารอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะอาคารที่มีอายุการใช้งานมากกว่า 10 ปีขึ้นไป หรือมีการต่อเติมและเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้งานจากเดิม หากพบสิ่งผิดปกติหรือจุดที่อาจเป็นต้นเหตุให้เกิดการขยายตัวของการชำรุดเสียหายมากขึ้น ไม่ควรรอให้ปัญหาลุกลามจนเกิดความเสียหายร้ายแรงก่อนจึงดำเนินการแก้ไข
อาคารที่ปลอดภัยไม่ได้เกิดจากการซ่อมแซมเมื่อเกิดปัญหาแล้วเท่านั้น แต่เกิดจากการตรวจสอบและดูแลอย่างต่อเนื่อง เพราะในหลายกรณี การป้องกันมีต้นทุนต่ำกว่าการแก้ไขหลังเกิดเหตุ และที่สำคัญกว่านั้นคือความปลอดภัยของชีวิตผู้คนไม่สามารถประเมินค่าเป็นตัวเงินได้
